Захист інвестицій в будівельній сфері

В умовах розвитку економічної та політичної кризи в Україні досить гостро стає проблема захисту інвестицій, зокрема: інвестицій внесених фізичними особами в об’єкти житлового будівництва. На сьогоднішній день існує величезна прогалина в законодавстві, яка до сих пір дозволяє недобросовісним забудовникам використовувати кошти інвесторів і при цьому не надавати взамін готові житлові квартири. Цією статтею наша компанія звертає увагу інвесторів на нагальну проблему та надає свої рекомендації до її вирішення.

Фізичні та юридичні особи в Україні мають право здійснювати інвестування у будівництво житлового та нежитлового фонду.
Таке інвестування через складність оподаткування досить часто має дещо складну процедуру оформлення. Розглянемо основні з них.

1. Інвестування через ФФБ – фонди фінансування будівництва.

Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлюються загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Довіритель (фізична, юридична особа – інвестор) передає управителю кошти, а управитель взамін передає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ - документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ (ч. 11 ст. 15 Закону).

Об'єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя (ч. 2 ст. 6 Закону).

При внесенні коштів довірителем до ФФБ управитель зобов'язаний закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці цього об'єкта інвестування та одночасно внести відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ. В свідоцтві закріплюється за довірителем об'єкт інвестування.

Фактично, конкретний об’єкт інвестування за інвестором не обліковується як об’єкт права власності, так як право власності на об’єкт інвестування виникає лише з моменту реєстрації права власності в реєстрі права власності на нерухоме майно.

2. Цільові облігації.
Такий порядок передбачає випуск власником (замовником будівництва) облігацій, які підтверджують зобов’язання такого власника оплатити ці облігації в тому числі шляхом передачі емітенту (особи, яка набуде у майбутньому у власника житлове приміщення) майна (квартири, нежитлового приміщення, гаражного боксу тощо).
Погашення облігацій може здійснюватися грошима або майном відповідно до умов розміщення облігацій (ч. 5 ст. 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок»).

Визначення конкретного майна (його закріплення) не є обов’язковим (в законі немає чіткої вказівки на це).

3. Інвестиційні договори.

Такий порядок активно діяв до славнозвісної афери «Еліта-центр». Після цього такий порядок втратив довіру у громадян. Забудовник укладав інвестиційний договір із інвестором, а після початку будівництва цей інвестор здійснював переуступку майнових прав на об’єкти нерухомості. В деяких випадках між первісним інвестором та інвесторами-фізичними особами укладалися договори іпотеки майнових прав. Такі договори унеможливлювали повторного продажу інвестиційних прав.

Існують ризики повторного відступлення прав.

При цьому, в усіх випадках інвестор отримує лише права вимоги на об’єкт інвестування.

Цивільним законодавством визначений порядок набуття права власності на нерухоме майно. Лише після державної реєстрації права власності особа набуває право власності на нерухому річ.

Тобто, лише після реєстрації об’єктів інвестування в органах реєстрації нерухомого майна (БТІ), особа набуває право власності на збудоване приміщення.

Цивільним Кодексом України визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України).

До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. У разі необхідності зазначена особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (ч. 3 ст. 331 ЦК України).

Законом не визначено підстав, коли у забудовника виникає право укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва. Договір, про який йде мова – це договір відчуження такого об’єкту.

Порядок реєстрації об’єктів незавершеного будівництва взагалі врегульований лише в пункті 7.1. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно».

В цьому пункті зазначено, що для реєстрації прав власності на об'єкти незавершеного будівництва до БТІ разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються документи, що посвідчують право на земельну ділянку та дозвіл на виконання будівельних робіт, їх копії.

Фактично законодавець жодним чином не захистив права тих осіб, які здійснювали інвестування об’єктів будівництва через інвестиційні договори, якими інвестори передавали забудовникові кошти, а взамін отримували право вимоги на кв.м. приміщень.

Своїм листом Міністерство юстиції України надало рекомендацію щодо порядку реєстрації об’єктів незавершеного будівництва – лист Мін’юсту № 19-32/1 від 10.05.2006 року. Такий лист має лише рекомендаційний характер.

В цьому листі встановлені додаткові вимоги, а саме: зазначено, що у разі якщо у будівництві беруть участь замовник та інвестор, для реєстрації додатково подається договір між замовником та інвестором укладений у встановленому законом порядку.

На сьогоднішній день існує прогалина в законодавстві, яка не дає жодних гарантій щодо перетворення прав інвесторів в право власності на об’єкт інвестування.

В умовах, коли величезна кількість будівельних об’єктів зупинена, виникає ситуація, коли інвестори фізично мають збудовані квартири, гаражі та ін. об’єкти нерухомого майна, але не мають права власності на них. В такому випадку інвестори можуть через суд визнати за собою право власності на об’єкти нерухомості та вимагати відшкодування збитків за прострочення виконання зобов’язання забудовником, зокрема згідно ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

На думку компанії Couselors, саме таким шляхом можливо здійснити захист своїх прав інвесторів та унеможливити створення наступних «Еліта-центрів».

Опубліковано в "Юридичній Практиці" 11 травня 2010 року № 19 (646)