Зараз здійснити купівлю-продаж або оренду нерухомості без участі брокера
майже неможливо.
Неможливо це по ряду причин:
По-перше, сторони угод вважають, що здійснити купівлю-продаж або оренду без
участі брокера неможливо;
По-друге, в Україні існує штучно створене обмеження до ринку нерухомості з
боку агентств нерухомості з метою
отримання брокерами комісійних за свої послуги.
Давайте розберемося для початку хто такі брокери та які обов’язки на них
покладені законодавством України.
Брокер ( – комісіонер) — посередник при укладанні
угод між продавцем і покупцем, страхувальником і страховиком, судновласником і
фрахтувальником[1].
Брокер (англ. broker,
від broke - займатись маклерством) посередник, який сприяє здійсненню угод
(операцій) між заінтересованими сторонами - клієнтами. Брокери укладають угоди
за дорученням і за рахунок клієнта, одержуючи за свої послуги винагороду.
Можуть надавати додаткові послуги, зокрема у справі вивчення ринку, реклами,
надання кредиту. Старший брокер називається гофброкером[2].
Законодавством України не визначається поняття
«брокер» в угодах, пов’язаних з нерухомістю.
Проаналізувавши наведені вище визначення можна
зробити висновок, що брокер фактично виконує функції посередника при укладенні
угод між сторонами.
Цивільним Кодексом України передбачено два види
посередництва, а саме:
- доручення, за яким одна сторона (повірений)
зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя)
певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє
цивільні права та обов'язки довірителя (ч. 1 ст. 1000 ЦК України).
- комісія, за якою одна сторона (комісіонер)
зобов'язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один
або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента.
Різниця між дорученням та комісією полягає в тому,
що при укладенні договору доручення повірений вчиняє правочин (угоду) від імені
довірителя та за його кошти, тоді як при договорі комісії комісіонер вчиняє
правочин (угоду) від свого імені та за кошти комітента.
Частіше всього суть брокерства в угодах,
пов’язаних з нерухомістю відповідає договору дорученню, оскільки угоди
укладаються від імені довірителя.
Відповідно до ч. 1 ст. 1003 ЦК України у договорі
доручення або у виданій на підставі договору довіреності мають бути чітко
визначені юридичні дії, які належить вчинити повіреному. Дії, які належить
вчинити повіреному, мають бути правомірними, конкретними та здійсненними.
У договорі доручення зазначаються суть доручення,
строк дії доручення, умови виконання доручення, плата за виконання доручення,
умови припинення доручення.
На практиці між повіреним (брокером) та
довірителем укладається договір, згідно якого брокер зобов’язується підібрати
певне майно для укладення договору, пов’язаного з нерухомістю, та отримати за
це плату. Жодних гарантій щодо належності майна власнику або достовірності
документів, наявності повноважень на укладення договору брокер не несе. При
укладення договору купівлі-продажу документи перевіряє нотаріус.
Основна проблема в житті виникає при укладенні
договорів оренди, коли договір укладається:
не з власником нерухомості (а з особою яка має
лише реєстрацію в паспорті);
з одним із власником нерухомості;
без пред’явлення оригіналів документів на право
власності;
або взагалі без укладення договорів оренди.
Брокер не бере на себе жодної відповідальності за
законність укладення угоди, оскільки довіритель (тобто клієнт) у зв’язку з
незнанням своїх прав не вимагає належного оформлення договору доручення та
подальшого належного його виконання.
Більше того будь-який договір, пов’язаний з
нерухомістю, особа може та має право укласти без участі брокера, а у випадку
відсутності достатніх знань доцільніше було б проконсультуватися у спеціаліста.
З метою захисту своїх прав при укладенні
договорів, пов’язаних з нерухомістю, доцільно:
- належним чином прописувати в договорах доручення
умови виконання обов’язків брокерів та умови не проведення або повернення плати
за послуги брокера;
- перевіряти повноваження на укладення договорів
самостійно або за участю спеціаліста;
- не здійснювати оплату послуг до отримання
юридичних гарантій укладення договору (укладення договору оренди,
купівлі-продажу, отримання витягу на право власності, вселення тощо);
- передбачити в договорі доручення однією з
підстав повернення коштів визнання недійсним договору, безпідставного виселення
тощо;
- у випадку, якщо брокер не йде на Ваші умови,
здійснювати підбір нерухомості самостійно, а на укладення договору (за
необхідністю) залучати спеціаліста.
[1] http://uk.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D1%80%D0%BE%D0%BA%D0%B5%D1%80
[2] З практики застосування термінів, слів та
словосполучень у юриспруденції – програма ЛІГА:ЗАКОН ЕЛІТ 9.1.5.
Коментарі
Дописати коментар